Blog
Qual o entendimento do STJ sobre atraso na entrega do imóvel?
Faremos breves comentários , recomendamos sempre contratar advogados especialistas da area imobiliaria, atuamos há mais de 19 anos com casos imobiliarios urbanos e rurais.
Qual o entendimento do STJ sobre atraso na entrega do imóvel?
Cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel não depende da exigência de multa contratual menor que o aluguel
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, se houver atraso na entrega de um imóvel comprado na planta e a penalidade por atraso do contrato for menor que o valor do aluguel do imóvel, o consumidor tem o direito de solicitar indenização por lucros cessantes, sem a necessidade de exigir a multa contratual.
No julgamento, a equipe aplicou a jurisprudência do tribunal, que afirma que, nessas situações, a combinação de lucros cessantes com a cláusula penal não contradiz o Tema 970 dos recursos repetitivos. De acordo com o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, se a cumulação é viável, a reivindicação exclusivamente em relação aos lucros cessantes é legítima.
Segundo o processo, os recorrentes adquiriram um apartamento na planta, e o contrato estipulava uma multa em caso de atraso por parte da construtora. Como a propriedade foi entregue quase três anos após o prazo estabelecido, eles moveram uma ação solicitando apenas reparação por danos materiais, sem requerer o pagamento da penalidade contratual.
Para casos comuns, o comprador deveria ter solicitado a multa. Antes da sentença, o processo foi interrompido devido à inclusão do assunto pelo STJ no procedimento dos recursos repetitivos (Tema 970). Neste tema, foi estabelecido que "a cláusula penal moratória visa indenizar o atraso no cumprimento da obrigação e, geralmente, é estabelecida em um valor equivalente ao aluguel, sendo incompatível sua acumulação com lucros cessantes". O juiz de primeira instância considerou que, se houvesse uma cláusula de multa por atraso, os compradores deveriam ter requerido o pagamento dela, em vez de entrar com uma ação pedindo lucros cessantes – que seria mais vantajoso, porém não previsto no contrato. Essa decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que acrescentou que a compensação por quebra contratual, estipulada em uma cláusula penal, impede qualquer indenização adicional, caso não esteja especificada no contrato, em conformidade com o artigo 416, parágrafo único, do Código Civil (CC)..
No recurso especial, os proprietários sustentaram que não houve a correta interpretação do dispositivo mencionado, especialmente diante da tese fixada no Tema 970.
A multa estabelecida no contrato era significativamente menor do que o valor do aluguel
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a restrição do parágrafo único do artigo 416 do CC não pode ser interpretada literalmente para todas as cláusulas penais contratuais. Ele explicou que a decisão no Tema 970 foi direcionada a cláusulas penais por atraso de pagamento, nos casos em que o vendedor não cumpre, e o cumprimento tardio ainda beneficia o comprador.
Segundo o relator, existem duas situações: se a cláusula penal por atraso de pagamento for estabelecida com o mesmo valor do aluguel, não pode ser combinada com perdas e danos; se for fixada com um valor diferente do aluguel, a combinação é permitida.
No caso em questão, o ministro destacou que o contrato previa uma multa de apenas 0,5% do valor pago pelo comprador, por mês de atraso, enquanto a jurisprudência do STJ considera que o valor do aluguel varia de 0,5% a 1% do preço total do imóvel, o que é consideravelmente mais alto.
Em sua argumentação, Villas Bôas Cueva afirmou que a compensação por perdas e danos deve ser calculada com base no valor do aluguel do imóvel, referente ao período de atraso na entrega, o que será determinado em fase de liquidação de sentença.
Leia o acórdão no REsp 2.025.166.
Espero que tenha ficado claro. Dúvidas entre em contato.
Abraço.
Luiza Mestieri
Advogada especialista em direito imobiliario.
« Voltar
Qual o entendimento do STJ sobre atraso na entrega do imóvel?
Cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel não depende da exigência de multa contratual menor que o aluguel
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, se houver atraso na entrega de um imóvel comprado na planta e a penalidade por atraso do contrato for menor que o valor do aluguel do imóvel, o consumidor tem o direito de solicitar indenização por lucros cessantes, sem a necessidade de exigir a multa contratual.
No julgamento, a equipe aplicou a jurisprudência do tribunal, que afirma que, nessas situações, a combinação de lucros cessantes com a cláusula penal não contradiz o Tema 970 dos recursos repetitivos. De acordo com o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, se a cumulação é viável, a reivindicação exclusivamente em relação aos lucros cessantes é legítima.
Segundo o processo, os recorrentes adquiriram um apartamento na planta, e o contrato estipulava uma multa em caso de atraso por parte da construtora. Como a propriedade foi entregue quase três anos após o prazo estabelecido, eles moveram uma ação solicitando apenas reparação por danos materiais, sem requerer o pagamento da penalidade contratual.
Para casos comuns, o comprador deveria ter solicitado a multa. Antes da sentença, o processo foi interrompido devido à inclusão do assunto pelo STJ no procedimento dos recursos repetitivos (Tema 970). Neste tema, foi estabelecido que "a cláusula penal moratória visa indenizar o atraso no cumprimento da obrigação e, geralmente, é estabelecida em um valor equivalente ao aluguel, sendo incompatível sua acumulação com lucros cessantes". O juiz de primeira instância considerou que, se houvesse uma cláusula de multa por atraso, os compradores deveriam ter requerido o pagamento dela, em vez de entrar com uma ação pedindo lucros cessantes – que seria mais vantajoso, porém não previsto no contrato. Essa decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que acrescentou que a compensação por quebra contratual, estipulada em uma cláusula penal, impede qualquer indenização adicional, caso não esteja especificada no contrato, em conformidade com o artigo 416, parágrafo único, do Código Civil (CC)..
No recurso especial, os proprietários sustentaram que não houve a correta interpretação do dispositivo mencionado, especialmente diante da tese fixada no Tema 970.
A multa estabelecida no contrato era significativamente menor do que o valor do aluguel
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a restrição do parágrafo único do artigo 416 do CC não pode ser interpretada literalmente para todas as cláusulas penais contratuais. Ele explicou que a decisão no Tema 970 foi direcionada a cláusulas penais por atraso de pagamento, nos casos em que o vendedor não cumpre, e o cumprimento tardio ainda beneficia o comprador.
Segundo o relator, existem duas situações: se a cláusula penal por atraso de pagamento for estabelecida com o mesmo valor do aluguel, não pode ser combinada com perdas e danos; se for fixada com um valor diferente do aluguel, a combinação é permitida.
No caso em questão, o ministro destacou que o contrato previa uma multa de apenas 0,5% do valor pago pelo comprador, por mês de atraso, enquanto a jurisprudência do STJ considera que o valor do aluguel varia de 0,5% a 1% do preço total do imóvel, o que é consideravelmente mais alto.
Em sua argumentação, Villas Bôas Cueva afirmou que a compensação por perdas e danos deve ser calculada com base no valor do aluguel do imóvel, referente ao período de atraso na entrega, o que será determinado em fase de liquidação de sentença.
Leia o acórdão no REsp 2.025.166.
Espero que tenha ficado claro. Dúvidas entre em contato.
Abraço.
Luiza Mestieri
Advogada especialista em direito imobiliario.